En droit civil français, le propriétaire d’un bien a le droit d’user librement de son bien (l’occuper par exemple), d’en percevoir les fruits (le louer) et d’en disposer (le vendre ou le donner). La pleine propriété peut donc se définir comme la somme de l’usus (droit d’utilisation du bien), du fructus (droit de percevoir les fruits du bien) et de l’abusus (droit de disposer du bien). L’usufruit est la jouissance d’un bien (usus et fructus) sans en avoir la propriété, la nue-propriété est la possession d’un bien (abusus) sans en avoir la jouissance. Voyons en détail et en pratique ce que recouvrent ces notions juridiques.
La pleine propriété est la somme de l’usufruit et de la nue-propriété
La propriété d’un bien immobilier peut être scindée en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. On parle alors de démembrement de propriété. C’est une technique bien connue du droit patrimonial. Ce démembrement peut être subi (par exemple, dans le cas d’un décès, le conjoint survivant obtient l’usufruit d’un bien immobilier et les enfants recueillent la nue-propriété). Il peut aussi être réalisé volontairement, dans le cadre d’une stratégie patrimoniale : donation de la nue-propriété d’un bien à ses enfants, vente en nue propriété… L’usufruit et la nue-propriété sont deux droits réels qui s’exercent sur un même bien, de façon indépendante. Il ne s’agit pas d’une indivision. En indivision, les propriétaires indivis ont les mêmes droits sur le bien immobilier, et ils peuvent en profiter simultanément. Dans le cadre d’un démembrement de propriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas dans la même situation. Ils ont, chacun, un droit distinct. L’usufruitier peut utiliser le bien et en tirer des revenus. Le nu-propriétaire peut disposer du bien, mais il doit attendre la fin de l’usufruit (le décès de l’usufruitier par exemple) pour retrouver l’usage du bien. Le plus souvent, lorsqu’on parle de démembrement de propriété, on pense à l’immobilier. Mais il est possible de démembrer un portefeuille de titres ou des parts d’une société commerciale.
Les droits et les obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire
L’usufruitier n’est pas propriétaire du bien, mais il peut l’occuper ou en percevoir les loyers. L’usufruit a une durée viagère (il dure aussi longtemps que l’usufruitier est en vie) ou une durée fixe. L’usufruitier doit se servir du bien en « bon père de famille », c’est-à-dire qu’il doit correctement l’entretenir. Il doit veiller à ne pas le détruire, le dégrader, ou entreprendre toute action qui pourrait en diminuer la valeur. À défaut, le nu-propriétaire pourrait mettre en cause la responsabilité de l’usufruitier et lui réclamer des dommages et intérêts. Le nu-propriétaire a la propriété sans la jouissance du bien. Lorsque l’usufruit cessera (fin de la durée prévue de l’usufruit ou décès de l’usufruitier), le nu-propriétaire deviendra donc plein propriétaire. La pleine propriété se reconstituera automatiquement, sans formalité, sur la tête du nu-propriétaire. L’usufruitier doit se charger des réparations d’entretien du bien. Le nu-propriétaire, quant à lui, doit assumer les dépenses de grosses réparations, autrement dit celles touchant aux fondations, à la structure et à la solidité de l’immeuble (poutres, murs, toitures par exemple). L’usufruitier règle la taxe foncière et, le cas échéant, la taxe d’habitation (dans le cas d’une résidence secondaire). S’il y a lieu, le paiement de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) incombe, en principe, à l’usufruitier (pour la valeur du bien en pleine propriété). Le démembrement de propriété peut s’organiser dans le cadre d’un achat immobilier. Voyons cela à travers l’exemple de la vente en nue-propriété.
L’exemple de la vente en nue-propriété
La vente en nue-propriété est celle par laquelle une personne, le plus souvent âgée, vend sa maison ou son appartement, mais reste vivre dedans. En résumé, la personne vend les murs à un nu-propriétaire et reste dans le logement (elle en devient usufruitière). Quelques opérateurs, dont neo-viager.fr, sont spécialisés dans ce type de vente. On peut dire qu’il s’agit d’une alternative au viager. Le propriétaire, qui cède la nue-propriété de son bien, assure son maintien à domicile et obtient immédiatement un capital conséquent (égal à la valeur de la nue-propriété). L’acquéreur est un investisseur qui veut faire fructifier un capital, sans fiscalité sur les revenus. Il réalise une opération immobilière intéressante : il acquiert un bien immobilier avec une décote importante, sans soucis de gestion locative (puisque c’est l’usufruitier qui occupe le bien et règle les charges d’entretien courant). Au décès de l’usufruitier, l’investisseur récupère, sans frais, la pleine propriété du bien immobilier.